从2005年起,各地已经进行了5年左右的大规模棚户区改造,棚户区低收入家庭的住房条件获得根本性改善,城市面貌也焕然一新。但随着地段好的棚户区借助商业开发模式逐渐改造完,“硬骨头”越来越多,改造难度越来越大。

　　棚改是一项复杂的系统工程,涉及资金、拆迁、施工、回迁、生活保障等诸多环节。        记者近日在东北地区多个城市采访了解到,拆迁和资金筹措是各地最头疼的两件事。棚改全面推进,考验着地方政府的决心和智慧。

　　补偿政策 “拆一还一靠户型”

　　棚改之难,最难是拆迁。

　　拆迁难的关键是如何对被拆迁户进行补偿。棚户区房屋面积小,条件极差,如果按照传统方式进行补偿,棚户区的房子往往只值数万元甚至更少。低收入家庭拆迁以后,根本买不起房子,甚至有可能因拆迁而“失居”。这也是过去拆迁矛盾突出、群众上访量大的主要原因。

　　新一轮的大规模棚户区改造中要依靠政府主导解决拆迁难题,关键是在拆迁补偿中“最大限度让利给老百姓”。

　　家住辽宁省本溪市程家小区的陈光兰老人,曾经在棚户区生活了40多年。通过棚户区改造,2006年7月全家搬进了现在这套66平方米的楼房。从破旧的平房住进两室一厅的楼房,陈光兰家一共掏了2.7万元。

　　“如果不是拆迁补偿特别优惠,以我们家的经济实力根本住不上楼。”陈光兰说。

　　目前,各地在棚户区改造中普遍实行“拆一还一靠户型”的补偿政策。“拆一还一”,即拆迁户购买回迁房时,被拆迁房屋原面积部分一分钱不用掏。“靠户型”,即超出拆迁面积的部分,按照不同档次,阶梯式收取不同的价格。超出越多,相应的价格也更高。

　　如辽宁省抚顺市规定,在拆一还一的基础上,总面积在45平方米以内,超出拆迁面积部分每平方米只交600元建筑成本费用,大于45平方米,则根据不同项目,按市场评估价收取。

　　各地棚改回迁房大多是70平方米以下的中小户型,因此在这种“拆一还一靠户型”的补偿政策下,拆迁户大多花费2—5万元就能住上楼房。依靠家庭积蓄和亲朋好友的支持,多数家庭可以负担。

　　“拆一还一是补偿政策的核心。”吉林省住房和城乡建设厅副厅长范强认为,尽管这种做法突破了目前的一些政策界限,但棚户区居住的大多是低收入家庭,无论被拆迁的房屋多么破旧,只要不是私搭乱建的,就应该补偿给老百姓。“要在短时间内快速推进棚改,这是最有效的方法,也是政府的职责所在。”

　　对连几万元补差款也拿不出的最困难家庭,各地结合廉租房制度,为他们提供低租金的回迁房。哈尔滨市在棚改项目中设计了40平方米的“最低保障户型”,供这些家庭租住,使他们一样可以通过棚改条件。

　　产权归属 让居民拥有完全产权

　　除了钱,产权归属是拆迁的另一个核心。棚户房的产权归谁？回迁房有大量政府投入的补助资金,产权又该归谁？

　　拥有棚户房产权是享受“拆一还一”补偿的前提。由于长期的历史原因,棚户区房屋产权情况普遍十分复杂。不仅有老百姓自己搭建的房子,甚至有新中国成立前所建的没有房产证和土地证的房子。抚顺市采取措施,尽可能放宽政策,实事求是的进行确认和补偿。最后,多数家庭仅花了不到1万元,就将本没有产权的棚户房转成自己的财产,进而享受“拆一还一”的拆迁补偿政策。

　　回迁房产权归属,东北三省则实行统一的政策——产权全部归个人所有。这样,通过棚户区改造,居民仅花了不多的钱,原来仅价值几千元的棚户房变成了价值十几万元的楼房,家庭资产实现大幅增值。

　　“实际上,我们现在搞棚改很大意义上是在还历史的欠账。”抚顺市市委书记刘强说,居住在棚户区的群众,大多是工矿企业的老工人,他们为国家的经济发展做出过历史性贡献。但过去“先生产、后生活”的观念,使他们至今仍居住在条件极差的棚户区中。“对这些群众,政府补贴一些钱,让他们改善住房条件,并且拥有产权,完全是应该的。”

　　对于想获得产权,又无法一次性支付补差款的低收入家庭,吉林省探索实行“共有产权”的方式。低收入家庭可以根据实际情况,购买一部分产权、租赁一部分产权,几年以后如果经济条件有改善,还可以低价买下另一部分产权。

　　实践证明,让利于民、以人为本的拆迁政策受到老百姓欢迎。近年来,各地棚改拆迁量大、速度快,但进展较为顺利,因棚改拆迁而导致的上访事件也大幅减少。　　资金来源 银行贷款仍是“大头”

　　建设之难,最难是资金。

　　“拆一还一”实际上是政府对居民进行补贴。“拆迁关”度过,进入建设阶段,就需要掏出真金白银。随着棚户区改造的范围越来越向城市周边区域和工矿区拓展,对房地产开发商的吸引力越来越差,政府需要投入的启动资金将越来越多。

　　由于棚户区主要分布在城市周边城乡结合部,道路、交通等基础设施不完善,大部分没有燃气、排水、集中供热等设施,供水管线老化经常断水。因此,路网改造、给排水等市政设施必须同步建设,项目前期的投资量非常大。

　　以吉林市为例,要完成短期内1万多户棚改的任务,需新建住宅工程52万平方米,供需投入11.5亿元启动资金。即使将国家已批复的2056万元资金投入其中,地方政府仍需为棚改“筹集”到11.29亿元。

　　于是,努力拓宽资金来源渠道成为许多地方政府棚改工作的重中之重。抚顺市通过“银行贷一块,财政补一块,居民个人筹一块,政策让一块”等渠道,从2005年到2009年共筹措棚改资金49.3亿元。其中开行贷款28.18亿元,占一半以上。

　　与抚顺相似,受地方财政实力的制约,银行贷款仍是当前棚改启动资金的最主要来源。

　　住房和城乡建设部等5部委近日出台的相关文件明确指出,鼓励金融机构向符合贷款条件的棚改项目提供贷款,对符合条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。

　　有中央政策支持,加之近两年信贷环境比较宽松,银行贷款仍将是棚改的主要支持渠道。

　　有人担心,现在政府为了推进棚改大量向银行举债,以后拿什么还？

　　为了获得银行支持,地方政府多以财政作为贷款担保。由于棚户区改造同时会建设一部分商品房,通过销售商品房可使不少棚改项目实现资金平衡。相比廉租房等政府“纯投入”的保障性住房项目,棚改项目的信贷风险相对较小。

　　“如果运作得当,棚改也是一项效益工程。”抚顺市委书记刘强告诉记者,棚改把平房变成了楼房,土地容积率提高,促进了土地的集约利用。近几年,抚顺市借此收储了8万亩土地。

　　“每年出让一部分土地,收益就可以偿还贷款利息。”刘强说。

　　棚改融资期盼闲置公积金支持

　　尽管有财政和土地作担保,银行贷款的利息成本仍然对地方政府构成不小的压力。一些城市每年要支付数百万元甚至上千万元利息。如果棚改的商品房卖得不好,资金偿还压力会非常大。2008年房地产市场出现波动,商品房销售大幅下滑,至今让一些地方政府心有余悸。

　　因此,随着棚改加快推进,地方政府仍要想尽一切办法“找钱”。

　　在对林区、垦区和煤矿棚户区改造给予资金支持的基础上,从今年起,中央财政还将对城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。

　　一些城市也在探索为棚改量身定做融资平台。如哈尔滨市专门组建了“哈投民生”公司作为棚改融资的市场主体。通过发行信托、理财产品等渠道,过去两年已为棚改融资近30亿元。

　　去年10月,我国开始利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。沉睡在账户上的闲置公积金,有可能成为银行贷款之外支持棚户区改造的又一大主力。

　　哈尔滨也在积极争取这项试点。市委书记盖如垠介绍,目前哈尔滨有数百亿元公积金闲置资金,如果能拿出几十亿元支持棚改,可以一举解决棚改的资金难题。

　　“公积金利息比银行贷款低,适合棚改这种针对困难群众的项目。棚改要卖一部分房子,还款有保障,能保证资金安全和效益。”盖如垠建议,在准备工作的基础上,相关的试点应该尽快落实。

　　延伸阅读

　　截至2008年底,全国居住在各类棚户区中的家庭共1148万户,其中城市棚户区744万户,国有工矿（含煤矿）棚户区238万户,林区和垦区棚户区（危旧房）116万户。这些家庭均为低收入（681万户）和中等偏下收入（467万户）住房困难户。

　　2009年,我国各类棚户区改造开工约170万户住房。2010年,计划各类棚户区改造开工297万户（低收入和中低收入住房困难家庭）住房。

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