各区、县（市）房管局、统计局，市直有关单位：

常德市房地产管理局和常德市统计局就全市2003年房地产市场形势和2004年房地产发展的对策建议，提出了相应的调控措施。现将有关情况通报如下：

一、  2003年全市房地产市场形势

   2003年全市住宅与房地产业保持强劲发展势头，进一步扩大了消费需求和投资需求，带动了固定资产投资增长，拉动了国民经济增长，房地产市场继续在景气空间里运行。

（一）房地产开发投资持续平稳快速增长。2003年全市实际完成房地产开发投资14.67亿元，同比增长18.7%，继续保持平稳快速增长。开发投资总量居全省第4位。

（二） 土地供应量与上年基本持平，房地产开发重点转向城市近郊。全市房地产开发企业新购土地投资3.02亿元，与上年基本持平。随着旧城改造成本日益提高，城市房屋拆迁难度不断加大，房地产开发企业投资重点已从旧城区转向城市近郊，导致地价和开发土地成本有所下降。

（三） 房地产开发规模稳步扩张，商品房供应结构得到合理调整。2003年全市完成施工面积236.29万平方米，同比增长37.8％；其中新开工面积154.14万平方米，同比增长60.1％；竣工面积114.39万平方米，同比增长58.3％。全市用于商品房建设投资方面比上年增长70.76％，达到9.46亿元，房地产开发企业积极调整商品房供应结构，加快商品住宅建设，适应扩大住房消费的形势需要，使商品住宅成为房地产市场的主导产品。

（四）住房消费需求强劲增长，房地产市场购销两旺。2003年全市商品房销售面积81.48万平方米，同比增长14.8％，实现销售收入9.61亿元，同比增长3.8％。预售面积58.79万平方米，同比增长98.8％，定金及预收款5.02亿元，同比增长0.6％。虽然“非典”疫情对2003上半年的商品房销售产生了一些不利影响，但并没有影响全年房地产市场销售形势。

（五）商品房空置面积有小幅增长，存量房交易情况良好。由于全年房地产开发投资继续快速增长，原有的空置商品房有小幅反弹。全市商品房空置面积为18.39万平方米，同比增长4.5％。其中空置一年以上的商品房面积为2.07万平方米，同比减少69.7％，这说明2003年本市存量房交易情况良好。

二、2004年房地产市场展望及对策建议

展望2004年我市房地产市场，有如下有利因素：

一、当前的宏观经济形势和政策导向有利于房地产市场发展。2003年我国经受住了重大疫情和严重洪涝灾害的严峻考验，实现了经济快速增长，改革开放和各项社会事业全面进步，良好的宏观经济形势为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。党的十六届三中全会提出了促进经济社会协调发展的指导思想，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文件）进一步确定了房地产业的支柱产业地位，为房地产业持续、健康发展创造了良好的政策环境。2004年，根据市委、市政府“实施千亿工程、打造工业常德”的目标和城市建设的工作重点，我市房地产业正面临着难得的发展机遇。

二、城镇居民收入稳定增长，住房消费需求十分强劲。2003年常德市区居民人均可支配收入达到7901元，增长5.9 %，相应地城镇居民住房消费需求增长较快。住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变，扩大住房消费的空间还很大。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求。

三、加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。根据规划，到2020年我市中心城区人口将从2003年的61.9万发展到近一百万，这就意味着我市将新增城镇人口三十多万。这样大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

四、产业结构调整要求房地产业加快发展。房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。2003年我市房地产开发占固定资产总投资的百分之十八左右，房地产业占我市国内生产总值的4.4％。尽快提高房地产业所占比重，是我市经济发展的客观需要。

五、汽车消费的兴起将推动住房消费升级。随着汽车走进普通老百姓家庭，人们的居住观念将发生深刻变化，住房更新换代将进一步加快，汽车消费将极大地促进住房消费的发展。城镇化进程的推进，城市规模日益扩大，房地产开发不断向城郊拓展，汽车进入家庭后，居民选择在城郊置业可行性增大。

2004年房地产市场也面临着一些困难和挑战：

一是国债规模压缩、货币发行量从紧、实行浮动利率及人民银行银发[2003]121号文件等政策，商业银行可能调整信贷投向，房地产开发企业贷款融资难度加大，个人住房消费贷款规模可能受限。

二是一些地方通过过量供应土地和扩大房地产开发规模筹集城市建设资金，导致土地供应量过大。

三是城市房屋拆迁纠纷激增，因拆迁引起的上访增长，影响社会稳定，给旧城改造工作带来一定困难。

四是业主和开发商矛盾在某些地方日益激增，开发商的信用问题对我市房地产市场的持续、稳定、健康发展产生了一些负面影响。

五是由于普遍看好房地产市场，纷纷买地从事房地产开发，新办企业过多，投资盲目性加大,导致了2003年全市商品房空置面积有小幅的反弹。

　　2004年我市房地产的工作重点主要包括宏观和微观两个层次，要从两方面努力，才能实现所定的目标。

　　（一）宏观方面的策略措施

　　从宏观层面上讲，着重要抓好以下几点：

　　1、在总量控制方面，要继续保持商品房供需平衡、供求两旺的态势。从2003年情况看，商品房供给有过快上升之势，如房地产开发投资增幅接近20％，商品房新开工面积增幅达60％，根据一般规律，房地产供给的增幅要与国民经济的增长相适应，同市场需求相一致，从历年的数据看，常德ＧＤＰ的年增长率在9％左右，商品房销售增长率在14％左右。房地产作为成长中的产业可以略为快一点，合理的增幅宜保持在10％～20％之间。虽然今年的商品房销售形势比较好，空置一年以上的商品房减少了将近70％。但是我们也要看到，2003年存量房有小幅增长，如果控制不好的话，就有可能导致供过于求，甚至大起大落。而控制供给量的关键是控制土地供应量。因此，政府主管部门要认真研究调控土地供应量的办法，把这个“龙头”把握好。

　　2、在结构控制方面，要处理好商品房供给结构与居民收入结构、住房消费结构的关系。居民的收入结构呈现出两头小、中间大的橄榄形状态，随收入增加，中等收入者的比重会不断扩大。目前常德的中等收入者已经成为购房主体，他们的购房承受能力每平方米均价约在800元到1500元的区间内，每套住房的价格在6万～15万元之间。而旧区改造中的动迁户，中低收入者又占了很大比例，他们的购房承受能力相对低一些。商品住房的供给结构必须同这种收入结构与消费结构相适应。目前遇到的新矛盾是适合中等收入者购买的中低价位住房偏少，特别是动迁户用房紧缺，拖了旧区改造的后腿。而旧区改造的动拆迁成本高，要建设中低价位住房十分困难，出路只能是在近郊增加住宅用地供应，多开发建设中低价住房，加快经济使用住房和廉租住房的建设，以满足中低等收入者的住房需求。在户型方面，也不要一味求大求全，可在考虑在旧区改造地块上，多建一些70～90平方米的二室一厅住房，每套总价控制在10万元以内。应当说这种小户型住房还是会有市场的。

　　3．在价格控制方面，要在降低开发成本，提倡在居住实用性上下功夫。在市场经济中，同任何价格一样，房价是由市场形成的，必然要遵循价值规律，反映供求关系，体现竞争原则，由房地产开发企业自主定价。但政府也不是无所作为的，而是可以采取适当措施实行宏观控制。常德近年来由于经济快速发展，土地升值、住房品质提高和环境改善，加上需求旺盛的拉动，房价呈现稳中有升的态势是必然的，寄希望于房价大幅下降是不现实的。政府调控的目标是使商品住房价格的上升保持在一个合理的幅度内，稳中有升，微幅上扬。这里所说的合理，其标准为：一是指能正确反映房屋的价值，包括开发成本和合理利润；二是指随楼盘品质提高、科技含量增加和生态环境的改善，而相应上升；三是指房价升幅要低于人均ＧＤＰ和居民可支配收入增长的幅度，以保证居住消费以外的其他生活水平不受影响。

　　4．在信息引导方面，要加强信息网络建设，建立房地产预警预报系统。完善房地产信用档案系统，健全房地产中介服务监管机制，开展执法检查，曝光一批失信企业，切实维护购房者的合法权益。
一方面，要建立和完善房地产市场指标体系，包括：房地产开发投资增长率和投资结构、新开工面积和增长率、施工面积量和增长率、商品房竣工面积和供给结构、商品房预售、销售面积和增长率、商品房价格结构和价格指数、存量房买卖情况、房地产开发资本利润率情况、以及市场需求和价格变动、房地产金融等情况。现有的一些指标显得较粗，要尽可能细化，增强科学性。另一方面，要健全信息传播系统，政府主管部门要充分利用网络、杂志、报刊、电视台，定期发布房地产信息，引导开发商正确进行投资决策，消费者正确进行购买决策，从而把房地产市场引入正常运行的轨道。

　　5、在政策贯彻方面。要认真贯彻落实国发[2003]18号文件，保持房地产市场持续健康发展。坚持住房市场化的基本方向，进一步促进住房消费。加快完善住房分配货币化制度，加大住房补贴发放力度，支持职工住房消费。进一步搞活住房二级市场，积极培育和规范发展住房租赁市场，促进增量市场和存量市场的联动。加大住房公积金归集和贷款发放力度，进一步加强监督和规范化管理，提高使用率。完善个人住房贷款担保机制，研究建立个人住房贷款担保体系。
　　完善住房供应政策，调整住房供应结构。大力发展普通商品住房，加强经济适用住房的建设和管理，规范集资建房和合作建房，多渠道解决困难职工的住房问题，严格控制高档商品房建设。研究解决城镇化过程中进城务工人员住房等问题。贯彻落实《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，建立健全住房保障体系。指导地方合理确定保障水平、落实住房保障资金，逐步建立稳定规范的资金来源。积极推行以发放租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的住房保障方式，强化住房保障工作。
　　认真贯彻《物业管理条例》，规范发展物业管理。抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》和《业主公约》、《物业服务合同》等示范文本。贯彻《物业管理收费管理办法》，指导各地建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，规范物业服务收费行为。

　　认真解决拖欠工程款和农民工工资问题。贯彻落实国务院领导的重要批示和《国务院办公厅关于切实解决建设领域拖欠工程款的通知》，从清欠农民工工资上着手，继续督促进展比较缓慢的地区抓紧做好清欠工作。指导和督促地方贯彻好建设部等7部委和最高人民法院《关于贯彻〈国务院办公厅关于切实解决建设领域拖欠工程款的通知〉的实施意见》，建立长效机制，综合运用经济、法律、行政等手段，从源头上防止拖欠工程款的发生。继续发挥新闻媒体的作用，形成社会舆论监督的氛围。

　　（二）微观方面的策略措施

　　从微观层面上讲，也要注意以下几点：

　　1、投资决策理性化。应当说常德房地产经过近几年来的市场经济洗礼，大多数企业从中吸取了有益的经验教训，房地产开发投资日趋理性化了。为了保证我市房地产业的健康发展，我们将建立定期信息发布制度,引导企业理性投资，消费者理性置业。虽然现在的常德房地产市场火热，但是要提醒开发商，越是市场旺销的时候，越要保持平稳的心态，要有忧患意识，千万注意市场动态，开发项目建设一定要认真地、过细地进行市场调研，正确进行目标市场定位，尽力提高投资决策的科学性，避免一哄而上的盲目性。对于那些长期失信的房地产开发企业一定要公开曝光，切实维护购房者的合法权益。

　　2、经营管理科学化。管理出效率是千真万确的真理。鉴于目前我市房地产企业总体管理水平不高的现状，我们建议房地产企业应重点抓好两条：一是大力提高管理人员素质。二是努力提高资本经营效率。房地产业是资金密集型行业，资本运作是非常关键的因素。目前存在着开发资金过于依赖银行贷款和预售款的情况，一旦金融部门收紧信贷，或取消预售，便会遇到资金筹措的极大困难，不能不有近忧远虑。为此建议，通过资本运作增大自有资本金，运用兼并、联合、利用外资等形式做大做强房地产开发企业；同时，争取成立上市公司，从社会募集民间资金，不但筹资时间省，而且资金成本也低。

　　3、市场行为规范化。在市场经济条件下，企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。而现在有些房地产企业，滥用自主权，不注重企业的市场行为规范。问题的焦点常常出在企业的经营目标上。当然企业经营的主要目标是追求利润最大化，但应当明白这并不是企业惟一的经营目标。企业作为社会众多集体成员的组成部门，还应当承担一定的社会责任，对消费者负责，遵纪守法，照章纳税；同时要讲信誉，树立品牌，建立良好的公众形象，真正做到“以德治企”。作为房地产企业更要讲究环境效益，为城市建设创造良好的生态环境。可见企业的经营目标应把经济效益、社会效益和环境效益结合起来，形成综合效益。

　　4、发展战略长期化。企业的可持续发展是建立在长期发展战略的基础之上的。目光短浅，追求短期利益，是当前不少企业特别是中小型房地产企业的通病。一切希望有所作为的企业，都应当制定长期发展战略规划，确立企业发展的战略目标，提出战略任务，采取具有可操作性的战略措施，引导企业一步步朝着既定目标前进，这样才能使企业的经营活动永远常青常新，实现可持续发展。

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