2005年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。我市认真贯彻国家有关稳定住房价格和加息等宏观调控的政策措施，房地产开发投资需求和住房消费需求持续增长，但增幅回落，市场供求基本平衡，结构逐渐趋于合理，价格总体保持稳定，调控工作初见成效。具体表现在：
    一、房地产投资持续增长，但增速趋缓
    2005年1——3季度全市房地产开发投资总额达14.32亿元，同比增长13.4%，增幅比2004年回落28.5个百分点。房地产投资增速呈下降趋势，几乎与固定资产投资同步下降。
    2005年1——3季度全市的房地产投资增速比2000年以来的年均增长速度低了53.1个百分点；但房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍略有上升，处于历史的最高位，达17.2%。这表明了国家宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均起到了一定的影响。
   
    二、新开工面积减少，开发速度减缓
    2000年以来，常德市房地产土地开发面积平均每年增加40万㎡。但今年1——3季度全市房地产土地开发面积首次出现下降，比上年同期减少了14.8万㎡。到目前为止，全市商品房施工面积为284.68万㎡、同比增长18.6%，其中新开工面积为87.99万㎡，同比下降28.3%，竣工面积为51.6万㎡，同比下降5.1%。
   
    三、销量略有起伏，但市场形势看好
    2005年上半年商品房销售量曾呈现出小幅回落的态势，为36.07万㎡，同比下降5.3%，这主要是因为随着各级政府对房地产宏观调控政策的出台，以及受外地舆论房价下调言论的影响，市民普遍有着持币观望的心态，但随着常德市房价的持续稳定且稳中有升，市民纷纷出手购房，市场日趋火爆。仅第三季度，销售面积就为30.1万㎡，同比增长10%。比二季度将近翻了一番；销售金额为8.44亿元，同比增长39.8%。在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。2005年1——3季度达90.2%，表明居民对住宅需求仍然旺盛。另外，住宅仍保持着强劲地畅销势头，销售面积为57.6万平方米，空置面积为2.12万平方米，占所有空置面积的24.1%。可以预见，在四季度，我市的房地产销售形势将更加美好。

    四、市场基本稳定，需求依然旺盛
    尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。虽然今年国家出台了一系列稳定房价的政策，导致一些市民在购房时存在执币观望的心态，但目前来看，我市住宅的空置面积仅为2.12万平方米，与同期基本持平，这表明我市的房地产市场是基本稳定的，经过短暂的低谷之后，房地产销售再次恢复强劲的势头，这也进一步表明我市的房地产需求依然旺盛。

    总体来说，我市房地产市场的发展与全市经济社会的发展是相适应的，但同时也存在着几点问题阻碍着我市房地产业的健康发展。
    一是住房保障体系不够完善，这对切实稳定住房价格有着不利的影响。
    二是随着近几年房地产投资的快速增加，小区建成后的管理有些跟不上，物管信访量呈上升趋势，不利于社会稳定。
    三是信息工作没有得到开发商的足够重视，不利于我们收集准确的信息，作出及时的调整。
    下一步房地产市场宏观调控的工作重点
    在宏观调控的形势下，房地产开发门槛提高，同时，金融宏观调控政策对住房按揭贷款的收缩，导致房屋供应量减少，也导致了我市房地产投资开发增速减缓。为了进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，下一步房地产市场宏观调控的工作重点将是：
    1、规范房地产市场秩序，加强开发和物业管理。
进一步完善房地产市场监管制度。切实加强房地产开发经营行业、房屋中介服务行业的监管，落实项目手册制度、项目资本金制度，商品房销售合同网上备案制度、预售款监管制度，出台《常德市物业管理暂行办法》并实施执行。对不具备相应房地产开发资质的企业，不得参加商品房项目用地的招投标，不得从事房地产开发经营。项目资本金达不到要求的房地产开发项目，不得批准和办理开工手续。对于房地产开发企业违规变相预售的、违规发布房地产广告、发布不实价格信息恶意哄抬房价、谎报商品房销售进度和价格诱骗消费者争购等行为，以及不履行开竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为，依法严肃查处。加强房地产开发企业诚信体系建设，对违法违规行为记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
    2、严格城镇房屋拆迁管理，控制被动性的住房需求。
建立健全拆迁计划管理制度，完善拆迁报批程序，压缩城市房屋拆迁规模，保持拆迁面积与开发面积的相对均衡，切实将城镇房屋拆迁总量控制在年度审批计划之内，防止拆迁规模过大，从而导致投资规模加大和被动性住房需求的膨胀。同时注意拆迁补偿程序的公开透明，减少拆迁上访，维护社会稳定。
    3、加强住房保障体系建设，完善廉租住房制度。 
一是对经济适用住房建设严格实行政府指导价，控制单套户型面积和销售对象；二是全面落实廉租住房制度，扩大廉租住房覆盖面。根据廉租住房需求，切实落实以财政预算资金为主，从土地出让金收入、契税收入和住房公积金增值收益等渠道落实资金，多渠道筹措廉租住房资金的措施，抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查摸底，建立保障对象档案，将廉租住房制度落到实处。严格廉租住房准入审批制度，加强动态管理，维护社会保障的公正性。针对目前市城区最低收入家庭缺房情况，计划用5年时间基本解决市城区最低收入家庭住房困难问题。
    4、健全房地产市场监管信息系统，完善市场信息披露制度。
健全房地产市场监管体系，充分利用现代化信息技术手段，加强对房地产市场运行情况的动态监测。进一步完善房地产企业及执从业人员信用档案体系，健全各项规章制度。房地产主管部门配合国土部门建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求，适时披露土地供应、商品住房市场供应以及地价和房价变动信息，将普通商品住宅、经济适用住房建设情况和廉租住房供应情况，向社会公布。加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

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